賃貸マンション退去時の原状回復トラブル事例について

2020/02/05
 
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こんにちはリノサマです。

昨年、4年間住んでいた賃貸マンションを退去しましたが、契約していた大家さん(以下、管理会社)と原状回復でトラブルになりました。

当初は、話し合えば簡単に解決するだろうと思っていましたが、交渉は決裂して現在も継続中です。管理会社が裁判所に提出する訴状待ち。

賃貸マンションの退去時の原状回復については、何かとトラブルが多いと聞いてましたが、実際に体験してみてその大変さを痛感させられました。

トラブルとなった状況や管理会社との交渉の経過等について記事にしました。同様のケースでお困りの方がいましたら、少しでも参考になれば幸いです。

はじめに

まず、トラブルの要因となったのは、以下の3点でした。

1.事前に見積りの相談もなく、いきなり請求書が届く

2.作業の明細が分からない

3.請求金額が予想していた金額よりも高い

管理会社から請求があった金額をそのまま支払うことも検討しましたが、管理会社の対応に不満がありました。また、明細が分からないなど納得が出来なかったため、管理会社と交渉することにしました。

請求書がいきなり届く

賃貸マンションを退去してから1か月が過ぎたので、管理会社に原状回復の見積りはどうなっているのか連絡すると1週間ほどして、請求書が郵送されてきました。

請求書の記載内容は以下のようなものでした。

1.借人様のご負担分

 ・ハウスクリーニング 一式     〇〇,000円

 ・クロスの張替え壁 一部      〇〇,000円

 ・フローリングのリペア補修 一式  〇〇,000円

 ・鏡研磨               ○,000円

  合 計             〇〇○,000円 

2.家賃等精算分

 ・ハウスクリーニング預り金     〇〇,000円

 ・日割家賃精算           〇〇,000円

3.請求金額            

  負担分             〇〇,000円(税込)

請求書の末尾には、精算後に不足している〇〇,000円を銀行に振り込むよう記載されていました。

退去時の経緯

退去時は立会人(管理会社からの委託)からクロスの傷とフローリングの汚れは、原状回復として別途費用が発生すると言われました。

負担する費用は、どのくらいなのか聞いたところ「専門業者から見積りをもらわないと分からない」と言われました。こちらからは、見積もりが出たら連絡をくださいと伝えていました。

しかし、見積もりは届かずに請求書がいきなりです。どうしてこんなことになったのか、管理会社に問い合わせたところ「立会人からはお客様に原状回復費用についてお伝えしたと報告を受けていました」とのことでした。

話が違うため、立会人とのやり取りを伝えたところ、管理会社と立会人に連絡の不備があったことを認めました。

明細はどうなっているの

負担分の積算根拠が分からないため、明細が分かる見積書が欲しいと依頼したところ、以下のようなものが届きました。

・ハウスクリーニング1式、単価 〇〇,000円、工賃 〇〇,000円

・クロスの張替え1式、単価 □□,000円、工賃 □□,000円

・フローリングリペア補修1式、単価 △△,000円、工賃 △△,000円

すべて1式で単価と工賃が同じ金額でした。これだと明細が分かりません。

管理会社との交渉

次に、ハウスクリーニング分も含めて、作業を請け負った業者から管理会社が受領した見積書、請求書、領収書、作業報告書(写真付き)の提出を求めました。

管理会社からは「パッケージで発注しており、明細はない」とか「外注先から取得した見積もり、請求書、領収書は開示できない」との回答でした。

請求金額に納得できないと、こちらの意向を伝えましたが、管理会社からは大家さんに説明が終わっており、業者にも代金の支払いが済んでいるため、請求金額は変えられないとのことでした。

支払わなくて済むものまで支払いたくないので、管理会社に積算根拠が分かる明細を確認できないと請求金額は支払えないと伝えました。

交渉決裂

のちに裁判になることも想定して、こちらが不利にならないよう、支払わない理由と日割家賃精算の返金を求めて内容証明郵便にて、管理会社に通知することにしました。

管理会社は不動産に関する知識や経験が豊富ですし、法人なので顧問弁護士もいると思われます。

内容証明郵便の作成にあたっては、国民生活センターや宅建協会、無料相談の弁護士のアドバイスを参考しました。

内容証明郵便

通知書

私、〇〇は、△△に賃料□□,000円、ルームクリーニング費〇〇,000円を契約時に支払うとの賃貸条件にて入居しておりましたが、2019年○月○日に退去致しました。

退去時に、立会人から「クロス及びフローリングの補修が必要」と言われました。負担する費用について尋ねたところ、立会人は「今は分かりません」との返事だったので「見積りが分かったら連絡を下さい」と約束しました。

その後、1か月以上連絡がなかったため、貴社に問い合わせたところ、請求書が送られてきました。

請求書には、ルームクリーニング代およびクロス等原状回復費用〇〇○,000円借主負担分と記載されていました。内訳はルームクリーニング1式〇〇,000円、クロス張替え1式〇〇,000円、フローリングのリペア補修1式〇〇,000円でした。

見積りが分かったら教えてもらうよう約束していたにもかかわらず、作業を施工していました。作業を発注する前に、負担費用について十分な説明があるべきです。

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルガイドラインでは、原状回復の費用算定の手順が示されています。

原状回復義務がある場合は、退去後に見積費用の確認、修繕計画の見積費用の算出、見積費用を連絡し、見積費用の合意の後に請求書を送付と記載しています。

さらに見積書には、ガイドラインの原状回復の清算明細等に関する様式に示されている経過年数や賃貸人の負担割合、賃借人の負担割合の記載がなく、請求の根拠も不明でした。

この様に貴社は、国土交通省のガイドラインを遵守していません。

明細が分からず、請求金額は信頼できないことから現時点では、請求されている費用をそのまま支払うことはできません。

○月分の賃料は全額前払いを済ませております。すでに建物明渡し後、相当期間が経過しておりますが、家賃等精算額〇〇,000円は、当方に返還されておりません。

つきましては、本通知到達後10日以内に、

家賃等精算額〇〇,000円を○○銀行 ●●●支店 口座■■■  名義▲▲▲に返還して頂ければと思いますので、御通知申し上げます。

尚期日までに御返金頂けない場合、誠に不本意では御座いますが、訴訟を提起させて頂く旨、御理解頂きます様、宜しく御願い申し上げます。

管理会社からの返事

内容証明郵便を送付して、1週間のちに管理会社から郵便が届きました。

内容は、「日割家賃精算〇〇,000円を返金する」「弊社の意向として精算について話し合いで解決できなく今後も話し合いの場が持てないため、原状回復費用請求の支払いを求める訴えを簡易裁判所に提訴する」とありました。

まとめ

東京都では賃貸住宅紛争防止条例を定めています。それによれば「賃貸管理人は賃借人に対して、原状回復や修繕の費用についての説明義務を負うもので賃貸管理人はその責務を果たさなければなりません」とのことです。

しかし、近隣の県には条例がありません。

個人的な意見ですが、各自治体は賃貸管理人が国土交通省のガイドラインを遵守するよう指導を徹底すべきです。

私のように交渉が難航した場合は、ひとりで悩まずに、国民生活センターや宅建協会の相談員に聞いてみることをオススメします。みなさん親切丁寧にアドバイスしてもらえます。

管理会社との電話の交渉では冷静さを失い、声を荒げてしまうなど、反省することが多々ありました。できれば、時間はかかるのですが郵便での交渉の方がいいと思いました。

約半年間は、これにかかりっきりとなってしまいました。

この交渉で得たものは、原状回復や不動産の契約についての知識と内容証明郵便が作成できたこと。

最後に、現在のところ裁判所から訴状は届いていません。

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